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理论研究

江苏盱眙:积极打造物业纠纷诉前处理的“样板”

时间:2019-05-28 11:12:07  查看:1095

江苏盱眙:积极打造物业纠纷诉前处理的“样板”

物业服务合同纠纷一直是困扰基层法院的民事案件之一,此类案件标的不大但往往矛盾很大,且具有群发性、多发性的特点,个案处理稍有不慎,就会容易引发群体性诉讼,给本来较大的人案矛盾带来更大压力。因此,做好物业服务合同纠纷案件的诉前调解工作对助推审执工作意义重大。作为拥有人口80万人的县城,近年来,江苏盱眙法院针对全县问题楼盘较多、物业公司管理水平参差不齐以及部分物业企业服务质量较差导致的物业服务合同纠纷多发的态势,积极推进物业纠纷诉前调解机制建设,不仅有效的遏制了物业服务合同纠纷迅猛增长的势头,更有效提升了辖区物业公司的服务质量,使得该院物业服务合同纠纷连续三年保持低位运行状态,年均受理物业服务合同纠纷仅144.33件,形成了物业纠纷诉前处理的“样板”。该院诉调对接服务中心推进矛盾纠纷多元化解的工作多次得到淮安市委常委、政法委书记赵洪权的现场观摩肯定。相关工作经验得到淮安市中院党组书记、院长钱斌的批示肯定,

推行诉前调解,构建物业纠纷“缓冲带”,解业主窝心事

“千把块钱的物业费,谁都能交得起,但是就是物业公司的服务跟不上,这钱交的让我们业主窝心!”作为负责审理物业纠纷的王云云法官,在审理物业纠纷案件时,常常听到作为被告的业主有这样的抱怨,甚至有的业主因为物业公司将其起诉至法院而生气,更加不愿意交物业费了。

通过审判,盱眙法院了解到,物业纠纷并不一定都需要以审判方式进行处理,而且物业纠纷标的小、矛盾大,往往一个物业纠纷案件就牵涉承办人很大精力。为了不让业主物业费交的窝心,同时也为了进一步节约司法成本,早在2015年,盱眙法院就针对物业服务合同纠纷,联合司法局和住建局,专门建立了物业纠纷调处中心,聘请了2名调解人员,专门从事物业纠纷调处工作,搭建了物业纠纷的诉前调解机制,使得物业服务合同纠纷有了既专业又便捷更高效的处理渠道,构建了物业纠纷“缓冲带”。

“我们调解中心几乎每天都有物业纠纷来化解,这些矛盾,有的是开发商的问题,有的是物业公司的问题,有的也是业主自身问题,通过我们的解释、调解,无论是谁的问题,我们都能提供一个良好的解决方案,矛盾纠纷基本上都能得到化解。工作虽然忙点累点,但是我们觉得有成就感,同时还能得到县里相关部门的肯定,能够获得许多荣誉,我们愿意做这样的工作。”作为物业纠纷调处中心的调解员赵夕党这样说。

2017年,为了进一步激发基层调解组织的工作积极性,盱眙法院还联合司法局,以每年调解80件案件为标准,建立了“优秀调解员、金牌调解员、首席调解员”评选制度,通过明确基本任务数和奖励办法,激发了调解员参与调解物业服务合同纠纷的积极性。2018年,物业纠纷调处中心的2名调解员均被法院和司法局联合表彰为“优秀调解员”。

注重矛盾化解,织成物业纠纷“过滤网”,提物业服务质量

 “我把物业费交给你们调解员,你们督促物业公司改善服务,只要服务跟上了,物业费直接由你们交给物业公司。”在盱眙县物业纠纷调处中心,这样的例子有很多。业主不认可物业公司的服务质量,业主委员会的监督作用又发挥的不够好,于是,在物业纠纷化解过程中,很多业主都带着物业费,直接交给了调处中心的调解员。盱眙法院结合矛盾纠纷多元化解工作的需要,全面推进物业纠纷诉前调解,明确物业服务合同纠纷必须经物业纠纷调处中心调处,且在调解无果并出具公函的情况下,才能到法院起诉,形成了物业服务合同纠纷的“过滤网”,使得大量的物业服务合同化解在诉前。

 只化解了物业矛盾纠纷还不够,盱眙法院还深入分析,健全完善长效机制。“我们发现,物业服务合同纠纷基本上集中在那几个脏乱差的小区,业主有意见,不愿交物业费,物业公司收不到物业费,服务就更加跟不上,也就形成了恶性循环。”分管盱眙法院立案工作的副院长张秀楷在定期查看立案信息后,发现了这样的问题。对此,他将情况反馈给了县综治办,并积极协调住建局和司法局,通过在全县开展星级小区评选活动,并结合物业调处中心物业公司的矛盾纠纷化解情况,对物业公司进行星级评定,评定的结果对于物业公司能否参加新建小区的招投标有重要影响。通过这样的举措,有效提升了物业公司的服务质量。

“5号楼的楼梯灯坏了,赶紧换一下。”如今,在盱眙香江花苑小区业主群里,像这样的业主需求基本上都能物业公司的立即解决,物业公司的服务质量正得到逐步改善。得益于这样的纠纷调处机制,物业纠纷调处中心处理的矛盾纠纷越来越多,效果也越来越好。2017年,该中心成功处理的物业服务合同纠纷就有261件。2018年,该中心成功处理物业服务合同纠纷398件。今年一季度就已经成功调解91件,经诉前调解成功处理的物业服务合同纠纷,绝大多数都当场履行完毕。

完善审执衔接,把好物业纠纷“总闸门”,降案件数量

“一个小区有几百户业主,如果物业服务合同纠纷案件经法院审判执行处理后,物业费变少了,就会让按时缴纳物业费的人觉得吃亏,更不利于诚信社会的建设。因此,我们对于进入审判执行阶段的案件,全面加大审执工作力度,切实维护物业企业的合法权益。”盱眙法院党组书记、院长接滨这样说。

为了保障物业纠纷调处中心诉前调解工作的开展,对于调处中心调解未成功的案件,经立案进入诉讼阶段后,盱眙法院往往选择周末或者中午上门进行当场送达,并利用送达环节,对围观的业主进行普法宣传。同时,在审理中加大判决力度,对于物业公司提出逾期造成的损失的诉讼请求,在法律规定内予以支持。对于进入执行阶段的物业服务合同案件,一般选择集中执行行动,通过现场搜查等举措,加大执行力度,对于逾期利息和罚息也一并加大执行。该院还通过微信曝光、小区张贴失信被执行人“大头贴”等方式,形成整体威慑力。通过一系列举措,让辖区群众知晓拖欠物业费并被起诉到法院后,承担的责任更大,最终要缴纳的费用更高,使得他们自觉主动缴纳拖欠的物业费,减少此类纠纷。

“物业服务跟不上,业主委员会要监督,但通过我们执行发现,很多业主都不知道业主委员会的存在,更别说监督职能的发挥。”执行过物业服务合同纠纷的执行干警李前明说。针对发现的问题,盱眙法院向住建部门、社区等单位发出司法建议,建议他们加强对辖区物业公司的管理考核力度,提升物业公司服务质量。同时,加大业主委员会职能的发挥,通过监督履职等,进一步督促物业公司提高服务水平。通过这些举措,有效减少了物业服务合同纠纷案件数量。从执行数据上来看,该院物业服务合同纠纷的执行案件,连续多年保持两位数运行,2016年至今年一季度,该院受理的此类执行案件分别为16件、22件、22件、7件。

 


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